Вы приняли решение вложить деньги в строительство грандиозной гостиницы, помимо того, у вас есть и денежные средства, и земельный участок. Дальше вы задаётесь главным вопросом: с чего начать? Может быть, с концепции?
К сожалению, многие делают самую распространенную ошибку, сразу привлекая стороннюю проектную организацию. Дабы избежать всех подводных камней, которые подстерегают инвестора на этапе строительства и быть уверенным, что все верно спланировано, и ваш отель принесет вам максимум потенциальной прибыли, раньше всего нужно разработать концепцию.
Концепция – это документ, который служит ориентиром и заданием вначале для каждого подрядчика – от проектировщика до сантехника, и в финальном итоге – для управляющего. В ней описываются: статус объекта, фирменный стиль, структура предприятия, инвестиционный обзор, маркетинговая политика и пр.
Для того, чтобы вашим гостям было действительно комфортно и уютно в вашей гостинице, и она работал максимально результативно, принося достойную прибыль, при разработке концепции следует уделять специальное внимание ее маркетинговой части. В концепции нужно описать гостиничный продукт и выделить его основные потребительские группы. Под гостиничным продуктом мы понимаем все объекты, входящие в состав гостиничного комплекса (гостиничные номера, рестораны, казино, бары и т.п.), а также услуги, предоставляемые ими. Помимо того, следует указать те добавочные опции, которые будут дистанцировать вас от конкурентов, то есть характеризовать эксклюзивность вашего продукта – то, с чем вы выходите на рынок.
При определении основных потребительских групп гостиничного комплекса следует сегментировать их по определенным критериям. Критерии сегментации целевого рынка могут быть разными: демографические (пол, возраст, доход, род занятий); психографические (общественный класс, стиль жизни) и т.д. Единого метода сегментации рынка нет. Для того чтобы особенно непредвзято оценить структуру рынка, в каждом определенном случае выбираются различные критерии сегментации.
Если вы первоначально планируете включить ваш отель в состав гостиничной цепочки, т.е встаете под знаменитый бренд, то в этом случае вопрос фирменного стиля решен – он определяется выбранной вами маркой. Если же вы не хотите платить за сторонний бренд, вам нужно решить трудную задачу разработки собственного фирменного стиля и дизайна интерьера всех объектов отеля. Основное, чем нужно руководствоваться при решении данной задачи, – это концепция отеля, где определен классификационный статус входящих в его состав объектов, основные потребительские группы и т.д.
Именно эта информация является основой для определения цветовой гаммы и комплекта отделочных материалов. Очень наблюдательно следует отнестись к наименованию отеля: с одной стороны, оно должно быть легкозапоминающимся, неповторимым (в другом случае могут появиться сложности с регистрацией торговой марки), а с другой – содержать «ключевые» слова, прочно ассоциирующиеся у заказчика с представлением «мировой уровень качества» в индустрии гостеприимства.
И самое значимое: фирменный стиль должен быть единым, а его элементы – прослеживаться безусловно во всем: и в наименовании, и в логотипе, и в униформе персонала, и в рекламной продукции, и в дизайне всех помещений, начиная от входа до номеров и туалетов. Для этого следует первоначально, в концепции, продумать и разработать фирменный стиль вашего отеля, тогда все объекты внутри гостиницы будут выглядеть органично и стильно.
Строительство гостиницы начинается с проекта. В России существует огромное число проектных институтов, и исполняют они свою работу крайне качественно. Но у всех у них «хромает» спецтехнология. Это может выражаться и в неэффективно используемых площадях, и в неправильном расположении разных объектов инфрастуктуры отеля.
В итоге при проектировании гостиничного комплекса могут быть допущены такие технологические ошибки, которые не только не оптимизируют, но даже усложняют, а порой и совсем делают немыслимым процесс эксплуатации объекта. Зачастую это происходит из-за непродуманности горизонтальных и вертикальных связей. Если не продуманы горизонтальные связи, то может получиться отрыв бара либо ресторана от кухни, либо службы house keeping от прачечной.
При нарушении вертикальных связей могут отсутствовать грузовые лифты для персонала и багажа. В этом случае придется и багаж гостей, и грязное и чистое белье возить на гостевых лифтах, а это уже прямое нарушение всех эталонов. Все это в конечном счете, оказывает непосредственное воздействие на прибыльность предприятия.
К сожалению, такое представление как экономичность плана неизвестно многим проектным организациям. В итоге создаются проекты, в которых неэкономно тратятся материальные средства инвестора, неэффективно применяются площади и оборудование.
Именно поэтому проектировщик может заложить два коридора, когда можно обойтись одним (без нарушений требований и стандартов!), либо на каждом этаже – по два помещения для горничных, ведь так положено: одно – для хранения чистого, другое – для грязного белья. Но ведь и то, и другое белье абсолютно могут сосуществовать в одном помещении и без нарушения санитарных норм – в закрытых полиэтиленовых пакетах. Так что адаптация концепции и проекта к гостиничной спецтехнологии – вещь крайне серьезная, и своими силами даже опытный строитель с этой задачей не совладает.
Одним словом, для того чтобы избежать технологические ошибки при проектировании гостиничного комплекса, исправление которых очень дорого обходится инвесторам, нужно соблюдение 2-х основных условий. Во-первых, проектировщики обязаны получить грамотно составленное техническое задание на проектирование гостиницы.
Во-вторых, проект должен контролироваться и корректироваться экспертами, имеющими большой навык по эксплуатации гостиничных предприятий. Только при соблюдении этих условий окончательный вариант проекта будет оптимальным и с точки зрения спецтехнологии (в соответствии с интернациональными эталонами), и с точки зрения экономии средств инвестора, и с точки зрения соответствия первоначально разработанной и утвержденной концепции гостиницы.
Почаще всего инвестор заказывает экспертам инвестиционный обзор проекта. При расчете периода окупаемости проекта самое основное – верные вводные данные. В первую очередь, это достоверная статистика, которую можно получить только от специалистов, имеющих большой навык в строительстве и управлении гостиницами. Если заложить недостоверные цифры, то, к сожалению, после открытия гостиницы, обнаружится, что расчеты и действительность располагаются на противоположных полюсах.
Можно порекомендовать инвестору скрупулезно выбирать компании и обращаться только к тем экспертам, которые существуют в этом бизнесе не 1-й год, а значит, наработали статистику на основании собственного опыта. Опытный эксперт, взглянув на концепцию предприятия, здесь же определяет те подразделения гостиничного комплекса, которые приносят доход. Таковыми окажутся номерной фонд, ресторанные службы, банкетная служба, услуги связи, если присутствуют – мини-бары, фитнес-центр, паркинг и прочие доходы (к которым относится сдача в аренду площадей в лобби, концессионные доходы и пр.).
1-й и основной компонент прибыльной части – гостиничные номера. Чтобы рассчитать доход: нужно знать загрузку номеров и среднюю стоимость номера. Но получить подлинные данные по загрузке и средней стоимости номера очень сложно. Для того чтобы получить последнюю цифру, нужно провести солидное маркетинговое исследование, проанализировать данные и определить цену продажи номеров, причем в разрезе по категориям.
Допустим, информацию по загрузке и средней стоимости номеров вам удалось раздобыть у соперников либо из официальных источников. Но, не будучи экспертом, нереально рассчитать мини-бар, услуги связи, доходы от прачечной, химчистки, аренды, бизнес-центра – эту информацию можно получить только из собственного навыка либо на основании сторонний статистики.
И поистине секретом за семью печатями для тех, у кого нет собственного гостиничного предприятия, является вопрос себестоимости услуги размещения. Ведь чтобы ее рассчитать, нужно знать штатную структуру, фонд зарплаты и разделение ее по отделам, а также все материальные затраты на поддержание номерного фонда.
Дополнительные доходы тоже необходимо уметь считать. А это может быть отнюдь не крошечная сумма. Так, при верном управлении гостиница, владеющая 1000 кв. м гостевой площади, по одним только кейтринговым службам должна иметь годовой оборот в 1,5-2 млн.
Если говорить о расходной части, в инвестиционном анализе обязаны быть рассчитаны производственные, административные и офисные издержки. Нужно также включить и кредитные обязательства, свести все части вместе, а это даже для крайне квалифицированных финансистов отнюдь не простая задача. Больше того, опытный управленец всенепременно затребует от вас информацию по балансам: на 1-й год – с разбивкой по месяцам, на следующие три года – с разбивкой по кварталам и еще на два года – с ежегодными суммами.
Профессиональному управленцу нужно перспективное проектирование, ведь он оперирует не безусловными цифрами, а в большей степени процентными соотношениями. Каждая эта информация, на основе которой составляется операционный бюджет предприятия, должна содержаться в инвестиционном анализе – неотделимой части концепции. И разрабатывать такой обзор обязаны специалисты, люди, не понаслышке знакомые с производством, то есть с гостиничным бизнесом.
Такой организацией, разрабатывающей концепцию и сопровождающей реализацию проекта до ввода в эксплуатацию, и может стать высокопрофессиональная компания, оказывающая услуги по консалтингу и управлению объектами индустрии гостеприимства.
Но инвестору следует знать, что далеко не всякий, даже высококлассный, эксперт сумеет сделать и удачно реализовать концепцию гостиницы, пользующуюся спросом на рынке и приносящую намеченный доход. Это нестандартный, креативный документ, для разработки которого требуется привлечение большого числа узких экспертов, следственно составить его с применением неких шаблонов просто нереально. Собственно, поэтому за выполнение этих задач берутся специализированные компании, располагающие штатом работников, обладающих познанием определенных методологий и спецтехнологий гостиничного бизнеса и имеющих огромный опыт работы в данной сфере.
Впрочем если у вас есть грамотно разработанная концепция, вы имеете «генокод» вашего объекта, задание, в соответствии с которым будут трудиться все подрядчики. И безусловно для того чтобы ваше детище развивалось верно, нужно проконтролировать реализацию концепции на всех этапах, и ясно, что лучше всего это сделать получится у экспертов ее разработавших.